CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. En la ciudad de Tegucigalpa, Municipio del Distrito Central, a los treinta (30) días del mes de abril de dos mil catorce (2014), la Sala de lo Civil, integrada por los Magistrados: EDITH MARIA LOPEZ RIVERA, como Coordinadora y designada ponente para el conocimiento y redacción de la resolución del presente recurso de Casación; RAUL ANTONIO HENRIQUEZ INTERIANO y REINA SAGRARIO SOLORZANO JUAREZ, en la fecha supra indicada dictan el siguiente AUTO: SON PARTES: La Sociedad Y. DE H. S.A. DE C.V., representada en juicio por la Abogada E. M. S.; en su condición de recurrente; siendo recurrido el señor V. M. M. C., representado en juicio por el Abogado J. E. C. M. OBJETO DEL PROCESO: DEMANDA ORDINARIA DE NULIDAD ABSOLUTA DE UNA ESCRITURA PUBLICA, LAS CLAUSULAS QUE CONTIENE Y SU INSCRIPCION REGISTRAL, SE ACUMULA ACCION ORDINARIA DE PAGOS DE DAÑOS E INDEMNIZACION DE PERJUICIOS, PROHIBICION DE CELEBRAR ACTOS Y CONTRATOS Y COSTAS DEL JUICIO, promovida en fecha veintiséis (26) de enero del año dos mil cuatro (2004), ante el Juzgado de Letras Seccional de Yoro, por el Abogado J.E.C. M., en su condición de Apoderado legal del señor V. M. M. C., contra el señor R. J.M. I. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO: Con fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil trece (2013), la Corte de Apelaciones Civil de San Pedro Sula, Cortés, conociendo por vía de apelación la sentencia definitiva de fecha siete (07) de diciembre del dos mil doce (2012), dictada por el Juzgado de Letras Seccional de Yoro, Departamento de Yoro, en el juicio contentivo de la DEMANDA ORDINARIA DE NULIDAD ABSOLUTA DE UNA ESCRITURA PUBLICA, LAS CLAUSULAS QUE CONTIENE Y SU INSCRIPCION REGISTRAL, SE ACUMULA ACCION ORDINARIA DE PAGOS DE DAÑOS E INDEMNIZACION DE PERJUICIOS, PROHIBICION DE CELEBRAR ACTOS Y CONTRATOS Y COSTAS DEL JUICIO, promovida en fecha veintiséis (26) de enero del año dos mil cuatro (2004), ante el Juzgado de Letras Seccional de Yoro, por el Abogado J.E.C.M., en su condición de Apoderado legal del señor V. M. M. C., contra el señor R.J.M. F. dictó sentencia CONFIRMANDO la sentencia definitiva de fecha siete (07) de diciembre del dos mil doce (2012), dictada por el Juzgado de Letras Seccional de Yoro, Departamento de Yoro, el cual falló de la siguiente manera: “FALLA: 1) Declarar CON LUGAR la demanda ordinaria de Nulidad de la Escritura Publica que contiene la rectificación de medidas en el terreno La Habana, otorgada por el señor R.J.M.F.a favor del mismo, consecuentemente se decreta la Nulidad del asiento numero 5 del tomo 68 del Instituto de la Propiedad de esta ciudad.- 2) Se CONDENA al señor R.J.M.F.al pago de la cantidad de DOSCIENTOS MIL LEMPIRAS (LPS.200,000.00) a favor del demandante en concepto de pago de Daños y Perjuicios por la explotación de productos Forestales del mencionado terreno.- 3) Declara CON LUGAR la Ampliación de la Demanda en el sentido de que se Decreta la Nulidad absoluta de la Escritura Publica de compra venta otorgada por el señor R.J.M. F. a favor de la Empresa Y. DE H. S.A. DE C.V en virtud de que procede de una rectificación de medida realizada en forma arbitraria sobre el terreno de condueños.- 4) Se ordena se cancele su inscripción realizada bajo el numero 90 del tomo 172 del Instituto de la Propiedad de esta ciudad.-5) CONDENA al demandado R. J. M. F. al pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL LEMPIRAS (LPS.300.000.00) a favor del demandante en concepto de beneficios y utilidades provenientes de las ventas y comercialización de los productos forestales del Terreno La Habana.- 6) Se Declara Con Lugar la Acción ordinaria de pago por beneficios y utilidades de comunero en contra de la Empresa Mercantil Y. DE H. S.A. DE C.V. al pago a favor del demandante por la cantidad de SEISCIENTOS MIL LEMPIRAS (Lps. 600,000.00), ya que según dictamen pericial dicha Empresa exploto los productos forestales del terreno la Habana por un valor de TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS  CINCUENTA Y SIETE LEMPIRAS CON NOVENTA Y CINCO CENTAVOS (Lps. 3,543,357.95).- 7) Se declara Sin Lugar la Excepción perentoria de Prescripción alegada por el apoderado Legal de la Empresa Y. de H., S.A. de C.V. ya que no tiene fundamento la misma ya que el peticionario no aporto prueba alguna para sustentar la misma..-8).- SIN COSTAS“. SEGUNDO: La Representante Procesal de la S. Y. DE H. S.A. DE C.V, Abogada E.M. S., presentó en fecha dieciséis (16) de julio del año dos mil trece (2013), escrito de interposición y formalización del recurso de casación contra la sentencia de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil trece (2013), dictada por la Corte de Apelaciones Civil de San Pedro Sula, Cortés. TERCERO: Mediante auto de fecha dieciséis (16) de julio del año dos mil trece (2013), la Corte de Apelaciones Civil de San Pedro Sula, Cortés, tuvo por interpuesto y formalizado el recurso de casación por parte de la Abogada E.M.S., en su condición ya indicada y acordó conceder a la parte contraria el término de diez (10) días hábiles para que se pronunciara sobre el contenido del recurso. CUARTO: El Representante Procesal del señor V. M. M. C., Abogado J. E.C.M, en fecha seis (06) de agosto del año dos mil trece (2013), presentó escrito de pronunciamiento sobre el contenido del recurso de casación interpuesto y formalizado por la contraparte, resolviendo la Corte de Apelaciones Civil de San Pedro Sula, Cortés, tener por devuelto en tiempo y forma el pronunciamiento concedido al Abogado J.E.C. M., en su condición ya indicada, ordenando la Corte de Apelaciones Civil de San Pedro Sula, Cortés, remitir las presentes diligencias a la Honorable Corte Suprema de Justicia en el término que manda la ley, para proseguir con el trámite correspondiente. QUINTO: Recibidas las actuaciones en éste Tribunal, los Abogados J.E.C. M., Y  V. M. M. C., ambos en su condición ya indicada, presentaron escritos de personamiento en fechas quince (15) y diecinueve (19) de agosto del año dos mil trece (2013) respectivamente, y una vez visto el informe rendido por la Secretaria de esta Corte Suprema de Justicia, se les tuvo por personados en tiempo.  SEXTO: Que la parte recurrente plantea en sus tres motivos su recurso de casación contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones Civil de San Pedro Sula, Cortés, de la siguiente manera: “MOTIVOS DE CASACION EN QUE SE BASA EL RECURSO PRIMER MOTIVO: Con el presente recurso se denuncia la infracción por la no aplicación del articulo 25 de la Ley del Registro de la Propiedad en relación con los artículos 723, 724 y 2347 del Código Civil.- El motivo se articula a través del cauce casacional previsto en el articulo 719 numero 2 del Código Procesal Civil. Dicho motivo lo explico así: El artículo 25 de la Ley de Propiedad reza: “El Registro tiene por objeto y finalidad garantizar a los usuarios y terceros que las inscripciones y servicios registrales se efectúan bajo los principios de organización, EFICACIA REGISTRAL, legalidad, prioridad, rogación, obligatoriedad, publicidad, tracto sucesivo, especialidad, celeridad, universalidad y FE PÚBLICA REGISTRAL.” Los registros públicos son La piedra angular del sistema de seguridad jurídica que brinda el Estado a los ciudadanos que contratan amparados en lo información que esos mismos registros brindan. La normativa de los registros públicos como la legislación civil defienden no sólo al titular registrado sino que también defienden a aquellos que amparados en la información que, a través de la publicidad registral brindan las oficinas registrales. Es por ello que el denominado TERCERO REGISTRAL, quien es el titular registral (comprador que ya inscribió su derecho) y que adquirió a título oneroso un bien y que se encuentra protegido por LA PRESUNCION DE BUENA FE, al haber contratado en base a la publicidad, la Legalidad y la fe pública registral. El Principio de la Fe Pública Registral actúa a modo de ficción de veracidad, que la ley inviste a los asientos practicados en la correspondiente hoja registral que constata la existencia, extensión y titularidad de los derechos reales inmobiliarios registrados, y cuya adquisición por el tercero es mantenida en las circunstancias especificadas por la Ley. El comprador adquirente de un derecho sobre un predio y lo registra a su favor, no se verá afectado por una eventual invalidez del título de quien se lo transfirió. Para que ello se de así se requiere: Adquirir de buena fe y como lo dispone la legislación civil LA BUENA FE DEL ADQUIRENTE SE PRESUME. La BUENA FE proporciona un blindaje particular a las pretensiones que como la presente tienden en forma ineficaz a retrotraer negociaciones protegidas al amparo de la FE PÚBLICA DEL REGISTRO. De consiguiente, basado en la presunción del principio de la BUENA FE que del tercero se presume, siempre y cuando no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro  La infracción por la no aplicación constituye una violación directa de la norma material o sustancial, con consecuencias jurídicas, es decir, que en este caso concreto hay un razonamiento equivocado del Tribunal Ad quem ya que el contenido de la norma jurídica no es tomado en cuenta, lo que produce una equivocación en el espíritu de la norma no aplicada. Asimismo lo es, la norma contenida en el articulo 2347 del Código Civil que regula que “las acciones rescisorias y resolutorias no se darán contra terceros de buena fe que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos.” que produce una equivocación en el alcance de la norma no aplicada. SEGUNDO MOTIVO.- Con el presente recurso se denuncia la infracción por interpretación de las normas procesales que regulan la forma y contenido de la sentencia.- El motivo se articula a través del cauce casacional previsto en el artículo 719 numero 1 literal “c” en relación con el articulo 207 y 720.2 del Código Procesal Civil a efecto de que se revise la motivación fáctica de la sentencia. EL motivo se explica así. El Adquem en la Motivación Fáctica de su sentencia expresa en su número: “QUINTO: Manifiesta el apelante que la juzgadora condena a Y. DE H,, S.A. DE C.V., siendo este tercer adquirente de buena fe, que amparado en la inscripción registral del inmueble en litigio, procedió a la compra del mismo; sin embargo con las pruebas aportadas al juicio, y más precisamente con el tracto sucesivo que aportó la entidad Y. DE H., S.A. DE C.V., al juicio, en el que constan los antecedentes del inmueble en mención, se pudo apreciar la extensión del mismo, así como también se acreditó La existencia de la comunidad de bienes y que si bien en el mismo, se pudo apreciar que el demandante realizó varias ventas de los derechos que posee o poseía sobre dicho inmueble, no es menos cierto que las referidas ventas datan de tiempo después de entablada la presente acción, por cuando se deduce que la entidad mercantil demandada tenía pleno conocimiento de que los derechos que poseía el señor R. J.M. F. sobre ese inmueble, formaban parte de una totalidad que se encontraba en comunidad con otras personas, por cuanto al adquirir los derechos del señor R. J. M.F., la entidad Y. DE H. S.A. DE C.V. pasó a formar parte de dicha comunidad, siendo necesario el consentimiento de los comuneros para realizar los efectos de utilidad del inmueble, en el presente caso para realizar las actividades forestales que al efecto se realizaron, siendo esta prueba documental, complementada con la prueba denominada inspección personal de juez, pues a través de esta se acredito que la rectificación de mediadas de cuya nulidad se pide, se realizó en forma unilateral a pesar de que consta en el Instituto de la Propiedad que dicho terreno es mancomunado, afectando al resto de los comuneros pues no consta que haya cesación de comunidad, siendo oportuno otorgarle al demandado los beneficios y utilidades generadas producto de la explotación forestal, realizada en el inmueble en conflicto.”  En dicha motivación fáctica el Ad quem erróneamente acusa a la sociedad demandada de tener conocimiento de que los derechos que poseía el señor R J.M. F. sobre ese inmueble formaba parte de una totalidad que estaba en comunidad, lo cual carece de todo fundamento y está fuera de la realidad; mi representada al momento de contratar con el señor M. lo hizo en base a la información proporcionada por el Registro público.- Las ventas hechas por el demandante fueron realizadas con posterioridad a la presentación de la demanda como señala la Juez en la sentencia de primera instancia, que da por probado que ese tracto sucesivo fue elaborado con posterioridad a dicha presentación (2012) y al confirmar el Tribunal de Alzada la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de Letras Seccional de Yoro hace suyo las razones y los considerandos señalados por dicho juzgado en su fallo. La sentencia recurrida ha infringido las normas esenciales sobre la forma y contenido de la sentencia. Así el artículo 207 del Código Procesal Civil indica que las sentencias se motivarán, expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como la aplicación e interpretación del Derecho. Por su parte, el artículo 720.2 deL Código Procesal Civil señala que se podrá solicitar en casación el control de la motivación fáctica de la sentencia pare revisar su existencias, suficiencia, racionalidad y carácter lógico, siempre que éste fuera determinante de un sentido diferente al fallo. En virtud del razonamiento utilizado por el Tribunal de Apelación que incide en la motivación fáctica de su sentencia, en especial en este numero Quinto, es que se insta su revisión en cuanto a su suficiencia, racionalidad y su carácter Lógico, ya que es determinante del fallo. La libre valoración utilizada no puede ser arbitraria, ni su conclusión irracional, pues afecta la esencia de la presente sentencia como acto razonado. Si la motivación de la sentencia debe ser hecha en base a los razonamientos de los hechos junto con el ordenamiento jurídico, los cuales conducen a una correcta apreciación y valoración de la prueba, la ausencia racional y carácter lógico de los requisitos de la sentencia recurrida trae como consecuencia la infracción jurídica en el contenido de la sentencia. La defensa de la parte demandada es haber contratado con buena fe y con base en la información de un registro público (Registro de la Propiedad). La infracción de la norma procesal se produce por cuanto el Tribunal Adquem ha declarado como hecho probado que la demandada compro el bien inmueble con el conocimiento de que ese bien inmueble era parte de una comunidad; hecho que era totalmente desconocido al momento de celebrar el contrato de compra venta.- En consecuencia, se justifica que la infracción procesal incide en la sentencia que se recurre en virtud de que si la motivación de la misma debe ser hecha en base a los razonamiento de los hechos junto con el ordenamiento jurídico, los que conducen a una correcta apreciación y valoración de la prueba, si hay ausencia de razón y de carácter lógico en los requisitos en la sentencia se produce la infracción jurídica en su contenido. TERCER MOTIVO: